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Covid-19 et loyers commerciaux : application du principe de la perte du local loué

Le Tribunal judiciaire de La Rochelle a récemment accepté d'appliquer les dispositions sur la perte du bien loué pour dispenser un locataire commercial du paiement des loyers dus à l'occasion du premier confinement.

 En l'espèce, le locataire d'un local commercial suspend le paiement de ses loyers pour la période du 16 mars au 11 mai 2020, ayant été contraint de fermer son magasin de prêt-à-porter en raison de la crise sanitaire.

Pour justifier cette décision, il avance deux arguments tirés du droit commun des contrats et du bail.

Tout d'abord, il invoque l'exception d'inexécution, car le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance.

Cet argument est écarté par le Tribunal car le manquement à l'obligation de délivrance est caractérisé lorsque le locataire ne peut plus, du fait du bailleur, jouir du local commercial. En l'espèce, le bailleur n'avait pas fait obstacle à la jouissance des lieux, la situation étant imputable au fait du prince, c'est à dire à une décision de l'autorité publique ayant pour conséquence de porter atteinte à l'équilibre financier de situations contractuelles.

Le juge fait droit, en revanche, au second argument du locataire de dispense du loyer fondée sur les dispositions suivant lesquelles la perte du local loué, à la suite d'un cas fortuit, peut entrainer la résolution du bail ou la diminution du loyer. Il relève que la perte de la chose peut être assimilée à l'impossibilité d'user des locaux en raison d'un cas fortuit, que cette perte est établie lorsque le locataire est dans l'impossibilité de l'utiliser par suite de l'application d'une disposition légale intervenue en cours de bail et qu'elle peut être matérielle ou juridique.

Ainsi, le locataire était dispensé du paiement des loyers au titre du premier confinement.

Il est précisé que plusieurs décisions ont déjà écarté la possibilité pour le locataire commercial d'invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance dans le contexte de la crise sanitaire. En revanche, c'est la première fois qu'un juge se prononce au fond sur la question de l'application des dispositions de la perte du local loué dans ce même contexte.

Le cabinet est à votre disposition pour toute information complémentaire.

Lucille ROMÉRO

Lucille ROMÉRO est avocat au Barreau de Nice et intervient régulièrement auprès des Tribunaux des ressorts d’Antibes, Cannes, Grasse et de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Elle exerce essentiellement en droit du travail, droit commercial et droit immobilier.

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